Vermietung von Immobilien als Steuersparmodell?
Kann eine vermietete Immobilie Deine Einkommensteuer reduzieren und gleichzeitig Vermögensaufbau ermöglichen? In dieser Folge geht es um die wichtigsten steuerlichen Hebel bei Vermietungsimmobilien. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 EStG besteuert, Verluste können grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Gleichzeitig können Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf der zehnjährigen Frist grundsätzlich steuerfrei verkauft werden, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Ein Schwerpunkt liegt auf der Abschreibung. Für begünstigte Neubauten ist nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert möglich. Zusätzlich kann unter den Voraussetzungen des § 7b EStG eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich für vier Jahre genutzt werden. Die Kostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro je Quadratmeter, die maximale Bemessungsgrundlage bei 4.000 Euro je Quadratmeter. Auch bei gebrauchten Immobilien kann eine höhere Abschreibung möglich sein, wenn eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen wird. Der BFH hat mit Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23, bestätigt, dass dafür kein Bausubstanzgutachten zwingend erforderlich ist. Weitere Anforderungen konkretisieren unter anderem das FG Münster, 14 K 654/23 E, und das FG Hamburg, 3 K 60/23.
Wichtig ist außerdem die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Vertragliche Aufteilungen sind grundsätzlich anzuerkennen, BFH vom 16.9.2015, IX R 12/14, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlen, BFH vom 21.7.2020, IX R 26/19. Wie riskant künstliche Gestaltungen sein können, zeigt das OLG Brandenburg vom 13.5.2026, 5 U 37/25: Eine Aufteilung eines Kaufpreises von 1,95 Mio. Euro auf 1,05 Mio. Euro Grundstück und 900.000 Euro angebliche Kunstgegenstände wurde als Scheingeschäft beurteilt.
Weitere Themen sind erhöhte Abschreibungen bei Denkmalimmobilien und Sanierungsgebieten nach §§ 7i und 7h EStG, grundsätzlich 8 Jahre mit jeweils 9 Prozent und anschließend 4 Jahre mit jeweils 7 Prozent, sowie die Fußstapfentheorie bei Erbschaften und Schenkungen nach § 11d EStDV. Bei Renovierungen ist entscheidend, ob sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen. Überschreiten Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, entstehen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Auch Finanzierung und laufende Kosten spielen eine große Rolle: Schuldzinsen sind grundsätzlich Werbungskosten, Tilgungsleistungen dagegen nicht. Vorweggenommene Werbungskosten und Kosten während eines Leerstands können ebenfalls abziehbar sein, wenn eine konkrete und ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Bei Ferienwohnungen ist das BFH Urteil vom 12.8.2025, IX R 23/24, relevant: Die Einkünfteerzielungsabsicht wird grundsätzlich angenommen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschritten wird. Bei Auslandsimmobilien ist schließlich das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen entscheidend. Zusätzlich sind insbesondere § 32b EStG und bei Drittstaaten § 2a EStG zu beachten.
Die zentrale Frage der Folge lautet: Wann ist eine vermietete Immobilie wirklich ein Steuersparmodell und wann bleibt sie trotz Steuervorteilen ein schlechtes Investment?
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